Acquisition d’un bien immobilier à rénover, les coûts générés par les travaux viennent en déduction des revenus fonciers perçus par ailleurs.
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
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Il s’agit d’un avantage fiscal (déduction fiscale) résultant d’un simple droit commun aux revenus fonciers : facilité d’application ET impact immédiat.
Concrètement vous êtes propriétaire d’un logement et vous proposez ce dernier à la location nue (ie non meublé) ET vous relevez de plein droit du régime d’imposition au réel ou avez opté pour ce dernier.
Vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit de votre revenu global et par voie de conséquence amener une diminution de votre impôt sur le revenu.
Pourquoi utiliser le Déficit Foncier ?
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Les atouts du dispositif sont les suivants :
- L’avantage fiscal précité.
- Double impact fiscal sur les Tranches Marginales d’Imposition (TMI) et les Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS).
- Déduction des intérêts d’emprunts et frais assimilés sur les revenus fonciers.
- Déduction de déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an.
- Reliquat de déficit foncier reportable pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus et 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700€ de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).
A noter que l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- Pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
- Pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Observations : lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.
Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant trois années. Pour résumer :
- Le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
- Le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Au-delà de ce schéma classique, le projet de loi de finances rectificatives (PLFR) pour 2022 intègre un amendement permettant de doubler le déficit foncier déductible sur les revenus.
La Loi Climat et résilience programme l’indécence énergétique des logements dont le DPE est classé G en 2025 et F en 2028. Cela signifie que faute de rénovation, ces logements ne pourront plus être loués. Devant l’urgence, le législateur a étudié et proposé un dispositif incitatif d’accompagnement des bailleurs dans l’effort de rénovation qu’ils auront à conduire, au service des locataires. Pour encourager les propriétaires à rénover leurs biens, la loi de finances rectificative pour 2022 vient donc de doubler le montant du déficit résultant de la réalisation de travaux de rénovation énergétique, dans la limite d’un plafond de 21 400 € versus 10 700 € en schéma classique.
La mesure s’appliquera entre 2023 et 2025, en cohérence avec le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques prévu par la loi Climat et résilience.
Pour bénéficier du doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers, vous devez effectuer des travaux de rénovation énergétique permettant au bien loué de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
La mesure s’applique au titre des dépenses pour lesquelles un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Comment utiliser le déficit foncier ?
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De prime abord vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location.
- Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
- Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
- les primes d’assurance
- les intérêts et frais d’emprunt. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier : vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global et lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
L’ensemble de ces charges déductibles sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire de l’administration fiscale n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.
Il est vivement conseillé de conserver les pièces permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan ou tout autre élément permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. L’administration fiscale pourra en effet vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.
